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    调控升级供求缩量 地价、房价仍未明显回调

    作者:南阳新闻中心-南阳每日新闻报 来源:www.valuegood.com点击数: 发布时间:2017-02-16 09:29

    调控升级供求缩量,地价、房价仍未明显回调

    11月,地方行政调控持续升级,受此影响商品房成交量同环比均现回落,少数城市更出现了局部房价微跌的现象。土地成交同比持续下滑,平均溢价率也在持续走低,但就热点城市来看,广州、福州、南京等地依旧频频出现土拍价格“触顶”,“竞配建保障房”、“摇号拍地”仍是这些城市的常态。

    由于限购令的“回归”削减了需求基数,限贷的升级加大了购房成本,预计将有越来越多购房者选择观望,2016年四季度成交量同比下滑已成定局。从之前深圳、苏州的市场经验来看,一旦调控真正到位,月成交量下滑幅度可达五成,并且如无土拍或其他利好刺激,市场成交至少会持续一到两个季度的低位。

    【纵深解读】

    经济:民间投资增速持续回升,居民房贷占比仍居高不下

    政策:多城市楼市调控再加码,上海重启“认房又认贷”

    楼市:调控效果持续发酵,六成城市成交环比再跌30%以上

    土地:成交量价齐升,结构因素使整体溢价率持续走低

    【图说楼市】

    供应:整体供应环比微跌5%,一线城市供应量环比增51%

    成交:一线城市同环比跌幅皆超30% ,仅重庆武汉郑州仍在涨

    库存:供应不济致库存仍在下降,但近五成城市消化周期拉长

    结构:中大户型成交占比增多,京深中低档产品成交占比回升

    调控升级供求缩量 地价、房价仍未明显回调

    【研究视点】

    调控升级供求缩量,地价、房价仍未明显回调

    11月,地方行政调控持续升级,受此影响商品房成交量同环比均现回落,少数城市更出现了局部房价微跌的现象。土地成交同比持续下滑,平均溢价率也在持续回落,但就热点城市来看,广州、福州、南京等地依旧频频出现土拍价格“触顶”,“竞配建保障房”、“摇号拍地”仍是这些城市的常态。

    政策调控方面,本月共有上海、成都、武汉等超过十个城市楼市调控再加码,其中上海将首套房首付比提高至35%,有贷款记录即算二套,对刚需和置换需求冲击明显;天津、杭州等调整差别化住房信贷政策,将房贷首付提升至30%。去库存方面,太原出台去库存“16条”政策,将首套房比例下调至20%;哈尔滨、吉林及江西先后出台意见鼓励发展住房租赁市场。

    在热点城市持续调控升级的政策背景下,商品房市场供给和需求双双降温,供应端仅少数城市推案有所回暖,但大多数仍处于低位;需求侧延续了10月下滑的趋势,部分城市同、环比跌幅超过50%。11月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌18%,同比下跌2%,多数城市成交量不及2016年月平均成交值。

    土地市场方面,随着年底土地成交高峰期的到来,成交量环比有所提升,同比仍在持续回落,溢价率指标也在持续下滑。具体到城市视角亮点颇多,广州、天津、武汉等热点一、二线城市土拍竞争愈加激烈,广州、天津新晋诞生新的全市单价地王,武汉也刷新全市总价地王纪录,济南、长沙土地市场转暖,本月平均溢价率超100%。

    本月热点城市调控持续升级,受预售证监管加严、房企推案热情减退、投资性需求退出等因素影响,不少热点城市交易量出现显著回落,但房价依旧处于高位,部分城市更是出现了地王“井喷”的局面。开发商和购房者在价格上的信心,我们认为主要是基于以下三方面因素,首先是调控城市供地规模仍然过低。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市,供地目标依然不高,优质宅地供应量仍然不足。其次是热点城市供不应求的基本面并没有发生改变。限购、限贷令的推出固然限制了大量的需求涌入,但预售证监管加严、房价”限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情,大多数城市商品住宅市场仍然处于供不应求的局面;最后,调控城市的需求只是被暂时限制。回顾近年市场走势可见,限购、限贷等政策并没有从根本上灭失合理购房需求,只是将购房需求延后,并且当这部分购房群体再度回归市场时,往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。

    但从地方调控的角度来看,由于目前的价格调控、尤其是地价的调控仍不及预期,为了防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手,我们认为接下来地方政府仍将进一步加严监管土拍资金来源,类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。

    【01 经济】

    民间投资增速持续回升,居民房贷占比仍居高不下

    10月份我国国民经济保持平稳运行、稳中有进,多项经济指标向暖。社融规模出现季节性下调,M1、M2“剪刀差”再收窄,其中M2已连续4个月升高。

    1、宏观经济保持企稳回升,民间投资增速持续增加

    10月份我国宏观经济企稳回升的态势得以保持。实体经济回暖,全国规模以上工业增加值10月份同比增长6.1%,增速与上月持平,并且是连续第8个月保持在6%以上;10月PMI 为51.2%,较上月上升0.8个百分点,自2014年10月份以来首次回升到51%以上,除新出口订单、进口指数有所下降外,其余指数均有不同程度提高,表明制造业企业信心普遍回升。价格数据方面,10月份CPI同比增长2.1%,比上月上升0.2个百分点,主要受到去年同期基数偏低的推动;10月份PPI同比回升至1.2%,较9月份的0.1%提升了1.1个百分点,PPI连续两个月同比上涨且涨幅在提高,而且环比的涨幅也比较大。PPI涨幅增加在一定程度上反映在投资上,前10月民间固投同比增长2.9%,增速比1-9月份加快0.4个百分点,民间投资连续两个月的增速回升,表明市场需求面有所改善。

    房地产方面,前10月全国房地产开发投资83975亿元,同比名义增长6.6%,增速比1-9月份提高0.8个百分点。其中,住宅投资56294亿元,增长5.9%,增速提高0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。在政策密集出台之下,前10月商品房销售面积和销售额增速均较1-9月份回落0.1个百分点,而房屋新开工面积同比增速提高1.3个百分点,主要受去年10月基数较低影响。目前整个宏观经济虽有企稳迹象,但增长乏力,基建将成为接下来一段时间主要方向,受基数影响房地产开发投资大幅回落的概率不大,但由于行业处于调整期,房企开发投资意愿不高是不争的事实。

    2、中长期贷款占比高居不下,M1、M2剪刀差三个月持续收窄

    10月末,M2同比增速11.6%,较9月再回升0.1个百分点,企业存款和居民存款本月涨跌互现,但财政存款和非银金融机构存款增加。M1同比增长23.9%,增速继续下降0.8个百分点,M1增速小幅下跌但仍然处于高位,企业手中现金仍然较多。M1与M2增速“倒剪刀差”连续三个月收窄, M2增速的持续回升说明流动性较为充裕,在稳健的货币政策下,M2增速将难出现大幅波动,未来 “剪刀差”的程度主要受M1增速走势的影响。

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